Rok 2026 przyniesie jedną z najważniejszych reform podatkowych dotyczących rynku nieruchomości od wielu lat. Nowe przepisy wprost uderzą w szybkie transakcje, flipy i inwestycje spekulacyjne, a dodatkowo wprowadzą istotne ograniczenia dla osób korzystających z ulgi mieszkaniowej przy sprzedaży nieruchomości.
Co dokładnie się zmieni? Komu te przepisy pomogą, a komu zaszkodzą?
1. Najważniejsze: duże zmiany w uldze mieszkaniowej od 1 stycznia 2026 r.
Najbardziej istotna reforma dotyczy ulgi mieszkaniowej, czyli możliwości uniknięcia podatku przy sprzedaży nieruchomości, jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Od 2026 r. ulga:
-
będzie dostępna tylko dla osób faktycznie zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe,
-
nie obejmie podatników posiadających inną nieruchomość lub co najmniej 50% jej udziałów,
-
zostanie ograniczona tak, by nie była narzędziem do optymalizacji podatkowej dla inwestorów.
Oznacza to koniec dotychczasowego modelu, w którym inwestor mógł kupić, sprzedać i ponownie kupić nieruchomość, unikając podatku dzięki deklaracji „celu mieszkaniowego”.
2. Koniec ery flipów?
Dla inwestorów i fliperów zmiany oznaczają znaczące utrudnienia:
-
szybka sprzedaż nieruchomości może wiązać się z wyższymi podatkami,
-
od 2026 r. nie będzie już możliwe korzystanie z ulgi przy kolejnych zakupach, jeśli inwestor ma już inną nieruchomość,
-
zwiększy się koszt podatkowy całej operacji.
Według analiz ekspertów cytowanych m.in. na Money.pl i Infor.pl, zmiana ta „schłodzi” szybki handel mieszkaniami i ograniczy liczbę transakcji typowo spekulacyjnych.
3. Korzyści dla kupujących na własne potrzeby
Choć inwestorzy stracą część możliwości optymalizacji, kupujący na własne potrzeby zyskają:
-
mniejsza presja ze strony inwestorów podnosi szanse na stabilizację cen,
-
mniej agresywnego skupu mieszkań „za gotówkę” może zwiększyć dostępność mieszkań w popularnych dzielnicach,
-
rynek stanie się bardziej przewidywalny — mniej baniek cenowych i skokowych wzrostów.
4. Co te zmiany oznaczają dla rynku w 2026 roku?
Rynek stanie się bardziej „długoterminowy”
Drobni inwestorzy mogą wycofywać się z szybkich transakcji, a większą rolę zaczną odgrywać:
-
najem długoterminowy,
-
inwestycje instytucjonalne,
-
mieszkania w dobrych lokalizacjach kupowane „na lata”.
Ceny mogą się ustabilizować
Nie oznacza to spadków, ale wolniejsze tempo wzrostów jest bardzo prawdopodobne.
Wzrośnie znaczenie jakości nieruchomości
Nowe przepisy planistyczne i rosnące koszty budowy sprawią, że:
-
mieszkania małe, dobrze zaprojektowane i w topowych lokalizacjach będą rosnąć na wartości,
-
inwestycje w gorszych miejscach mogą tracić opłacalność.
5. Dlaczego to pewne? — najważniejsze źródła, na których opiera się analiza
Poniżej zestawienie najważniejszych materiałów, które potwierdzają nadchodzące zmiany:
-
Doradca Lublin (publikacja projektów ustaw) – szczegółowa analiza nowelizacji PIT w zakresie ulgi mieszkaniowej.
-
Money.pl – artykuły z komentarzami doradców podatkowych i przedstawicieli MF.
-
Infor.pl – serwis specjalistyczny omawiający planowane reformy podatkowe.
-
Thedy & Partners – profesjonalna analiza skutków zmian podatkowych dla rynku.
-
BudujemyDom.pl – przystępne podsumowanie zmian dla właścicieli nieruchomości.
-
KHG.pl – omówienie projektu zmian w PIT/CIT, w tym zasad rozliczania ulgi.
-
Domiporta.pl – interpretacja planowanych zmian w kontekście sprzedaży mieszkań.
Wszystkie te źródła zgodnie opisują reformę podatkową, która ma wejść w życie od stycznia 2026 r.
Podsumowanie
Reforma podatkowa, która wejdzie w życie w 2026 roku, zmieni podstawowe zasady gry na rynku nieruchomości. Największe konsekwencje poniosą inwestorzy i fliperzy, natomiast kupujący na własne potrzeby mogą zyskać stabilniejszy i bardziej przejrzysty rynek.
Na naszym blogu wkrótce pojawią się kolejne analizy: prognozy cen mieszkań, najmu i inwestycji w 2026 roku. Zostań z nami, żeby być na bieżąco!